Les sociétés immobilières civiles (SCI) peuvent être utilisées comme instrument d’allégement fiscal pour le transfert d’actifs, mais aussi pour la gestion de l’impôt sur le revenu.
En outre, une telle structure n’est pas incompatible avec certains systèmes d’impôt foncier.
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Plan de l'article
Un outil pour gérer votre fiscalité
Un IBS peut choisir d’être imposé à titre d’impôt sur le revenu (IR).
Les bénéfices sont donc imposés entre les mains des associés par rapport aux actions détenues dans le capital social de la société.
En outre, les cotisations de sécurité sociale de 17,2 % sont ajoutées.
Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce choix peut être un bon choix, puisque le SCI bénéficiera du régime de bénéfices immobiliers, qui s’applique aux particuliers en cas de transfert ultérieur.
Par conséquent, à partir de la sixième année, un supplément est valable pour la durée de l’année de détention jusqu’à un an. Exonération fiscale à partir de la 22ème année (30ème année pour les cotisations de sécurité sociale).
Pour rappel, les gains de propriété privée sont imposés à un taux fixe de 19 %.
L’ autre option pour le SCI est d’opter pour son impôt sur les sociétés (IS), ce qui conduit à l’imposition de la société elle-même sans imposer directement ses associés.
Il sera en mesure de déduire l’amortissement de certaines immobilisations, c’est-à-dire la valeur d’usure qu’un bien perd au fil du temps.
Elle peut être imposée à un taux réduit de 15% sur les premiers 38,120€, puis 28% jusqu’à 500.000€. Plus de 500 000€, la taxe sera de 31%.
Cette solution est pertinente pour les contribuables ayant des actifs importants.
En fait, cela leur permet d’annuler une bonne partie de leur revenu de location (et ne sont donc pas imposés en tant que revenus de la propriété).
De l’autre page devrait être prise en charge de la revente en termes de gains en capital.
Dans le cas d’un transfert, le gain en capital est déterminé sur le prix d’achat moins l’amortissement et aucune déduction pour la durée de l’exploitation.
Il est ensuite imposé à titre de profit pour l’IS.
Il est possible de passer de IR à IS pendant la vie sociale.
D’un autre côté, le contraire n’est pas possible : l’option IS est irrévocable.
Que vous choisissiez d’imposer des CI à l’APM ou au SI, détenir votre propriété via un IBS réduira l’assiette fiscale de la SFI (ou de l’IFI à compter du 1er janvier 2018) :
l’ administration fiscale tolère un rabais sur la valeur des actions de SCI par rapport à l’immobilier vivant, qui, par manque, varie entre 10% et 30% de liquidité.
En termes fiscaux et en dehors de l’imposition des bénéfices, le SCI permet au SCI d’optimiser le Transfert d’actifs.
La création d’une telle société permet de distribuer le transfert de ses actions au fil du temps, ce qui sera l’extension de la rémunération de 100 000€ pour les dons par parent pour chaque enfant tous les 15 ans.
Il permet également aux parents âgés de SCI de développer le patrimoine, même si ce sont leurs enfants qui en sont propriétaires.
Droit SCI, Pinel et Malraux
Pour cela, l’immeuble doit être la résidence principale du locataire.
L’ investisseur s’engage à respecter les limites locatives fixées par la zone géographique et le locataire ne doit pas dépasser une limite de ressources.
La limite fiscale est de 300 000€. L’investisseur sera en mesure d’acheter beaucoup plus cher, mais la partie supérieure ne sera pas dans le calcul de l’avantage.
Il est possible de taxer à Pinel via un SCI , mais l’entreprise ne doit en aucun cas être soumise à l’IS sont soumis à.
Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de la part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Dans ce contexte, la réduction d’impôt s’applique à chaque associé sur ses propres actions et non à l’ensemble de l’investissement.
En contrepartie, chaque associé s’engage à retenir ses titres jusqu’à la fin de la période couverte par la société de crédit-bail.
Cette obligation comprend tous les titres détenus.
En outre, la réduction de broche du SCI ne peut pas s’appliquer aux propriétés fragmentées.
Toutefois, dans le cadre d’un IBS, il est interdit de louer le bien en question à l’un des associés ou à un membre de son établissement fiscal.
La loi Malraux encourage l’investissement dans la préservation et la réhabilitation des centres historiques : un bâtiment dans un La Zone de Protection du Patrimoine Architectural (ZPPAUP) permet à son propriétaire de réduire les taxes jusqu’à 30% ou 22%, selon la situation géographique, pour la quantité de travaux nécessaires à la réparation du bien.
Le contribuable ne bénéficie de cet avantage que pendant les années de paiement du travail.
Il est possible de taxer par l’intermédiaire d’une société civile immobilière à Malraux, mais en ce qui concerne le Pinel, il ne doit pas être soumis à l’Etat islamique.
L’ investisseur ne bénéficiera que de la réduction fiscale de sa part de titres dans le SCI.
Les associés s’engagent à conserver leurs actions jusqu’à la fin du bail.
Le SCI est particulièrement avantageux pour les parents qui souhaitent anticiper le transfert de leurs biens afin de minimiser les droits d’héritage que leurs enfants auraient à payer.
Comme nous l’avons mentionné précédemment, le SCI permet un don de propriété tout en conservant la Gestion de l’entreprise.
SCI et crédit pour les déficits fonciers
La création d’un ICS permet aux partenaires d’utiliser personnellement les déficits qu’il génère , mais pour ce faire, il doit être transparent, c’est-à-dire imposé aux partenaires de l’APN.
Lorsque SCI détermine son revenu imposable, elle le distribue aux associés et ils sont imposés à titre de revenu de propriété pour leur part.
Afin de déterminer son revenu imposable net, l’ICS peut déduire certaines dépenses, telles que :
- les frais de gestion ;
- les frais de gestion ;
- primes d’assurance ;
- les frais de copropriété ;
- les impôts sur les biens immobiliers ;
- Intérêts sur les prêts
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Compte tenu de ces frais déductibles, il est possible que l’ICS génère un déficit foncier.
Si c’est le cas, c’est peut être attribuée au revenu total des partenaires dans la limite de €10.700.
Le montant supérieur à 10,700€ sera ajouté au revenu de base pour les 10 prochaines années.
Si le revenu total est inférieur à 10 700 euros, la part des déficits fonciers imputable au total des revenus non déduits est pesée sur le revenu total des 6 années suivantes.
D’ autre part, les intérêts sur les prêts sont imputés principalement et uniquement sur les recettes foncières.
S’ ils sont plus élevés, leur comptabilisation au revenu total est impossible.
Ils déduiront le revenu de base pour les dix prochaines années.
Exemple de défiskalisation
Deux partenaires ont mis en place un SCI, chacun détenant 50 % des actions.
La société a un déficit de 30 000 euros, mais 9 000 euros de ce déficit sont constitués d’intérêts.
Chacun des deux partenaires sera donc soumis à un déficit de Bénéficiez de 15 000€, dont 4 500€ de taux de prêt.
Partner X a un revenu total de 40 000€, dont 10 000€ de revenus immobiliers (et 30 000€ d’autres revenus dans la catégorie).
Au cours de la première année, il sera en mesure de facturer intégralement ses intérêts sur les prêts sur ses revenus immobiliers : 10 000€ — 4 500€.
Mais elle ne pourra que compenser son déficit restant à 6 200 euros (10 700 à 4 500 euros).
Les 4 300€ restants sont dus à ses revenus de propriété pendant 10 ans (15 000 — 10 700).
Partner Y a un revenu total de 7 000€, dont 4 500€ de revenus immobiliers (et 2 500€ pour les autres revenus catégoriquement).
Au cours de la première année, il pourra prélever ses intérêts sur les prêts en totalité sur les recettes immobilières : 4 500 – 4 500 = 0€.
Cependant, il ne pourra que réduire le reste de son déficit de 2 500 euros , puisque son revenu ne lui permet pas de facturer plus.
En outre, elle bénéficiera d’un déficit de 3 700 euros (10 700 — 7 000 euros) dû à son revenu total pendant 6 ans et d’un déficit de 4 300 euros pour se rendre à son revenu de base pendant 10 ans (15 000 — 10.700).
| Associé X | Partenaire Y | |
|---|---|---|
| Revenu total | 40 000€ | 7 000€ |
| Déficit foncier (SCI) | 15 000€ | 15 000€ |
| dont intérêts sur les prêts | 4 500€ | 4 500€ |
| autres revenus provenant de | la 10.000 € | 4 500€ |
| Cre payant | 4 500€ | 4 500€ |
| Revenus de la propriété après intérêts sur obligations | 10.000 — 4.500 = 5.500€ | 4 500 — 4 500 = 0€ |
| Le déficit doit encore être réparti | 10 700 — 4 500 = 6 200€ | 10 700 — 4 500 = 6 200€ |
| Déficit imputable au total des recettes | 5.500 — 6 200 = — 700€ | 0 — 6 200 = — 6.200€ |
| Revenu total | 30 000 — 700 = 29 300 | 2.500 — 6.200 = — 3.700€ |
| Total des revenus déclarables (6 ans) | 0 € | 3 700€ |
| Déficit des recettes foncières à déclarer (10 ans) | 15 000 — 10 700 = 4 300€ | 15 000 — 10 700 = 4 300€ |
Si l’IBS est à ISIS, le déficit fera l’objet d’un traitement comptable simple et sera basé sur les années suivantes. Les partenaires ne peuvent pas l’utiliser personnellement pour réduire leur fiscalité.
