L’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37 en France hexagonale, soit une hausse de 1,15 % sur un an selon l’INSEE. Ce chiffre fixe le plafond légal de toute révision de loyer entre juillet et septembre 2026. Mais entre les passoires thermiques gelées, les zones tendues sous encadrement et les baux sans clause de révision, la liste des bailleurs réellement en mesure d’appliquer cette hausse se réduit sensiblement.
Clause de révision dans le bail : le verrou que beaucoup de propriétaires ignorent
Aucun texte ne donne au bailleur un droit automatique à réviser le loyer. La révision n’est possible que si le contrat de location contient une clause d’indexation sur l’indice de référence des loyers. Sans cette mention, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail, quel que soit le niveau d’inflation.
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La clause doit préciser la date de révision (généralement la date anniversaire du bail) et le trimestre de référence de l’IRL retenu pour le calcul. Un bail signé sans cette clause, ou avec une clause renvoyant à un indice supprimé, ne permet aucune augmentation annuelle.
Le propriétaire doit aussi formuler une demande expresse au locataire. La révision ne s’applique pas d’office : tant que le bailleur n’a pas notifié sa demande, le loyer ne bouge pas. Ce point est régulièrement source de litiges, certains propriétaires croyant la hausse automatique.
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IRL 2026 : évolution trimestre par trimestre et méthode de calcul
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il reflète l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois glissants.
Voici les dernières valeurs publiées pour l’Hexagone :
| Trimestre | Valeur IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| T2 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| T1 2025 | 145,47 | +1,40 % |
La formule de révision est la suivante : loyer en cours multiplié par le nouvel IRL, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Pour un loyer de 800 euros révisé sur la base du T1 2026, cela donne 800 x 146,60 / 145,47, soit environ 806 euros après révision.
La variation annuelle a nettement ralenti par rapport aux trimestres 2023-2024, quand le plafonnement législatif à 3,5 % était encore en vigueur. En 2026, la hausse plafonnée par l’IRL ne dépasse pas 1,15 % au deuxième trimestre, ce qui limite l’impact réel sur le budget des locataires.
Logements classés F ou G au DPE : gel total des loyers en 2026
La loi Climat et Résilience a instauré une interdiction stricte pour les logements les plus énergivores. Un bailleur dont le bien est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut augmenter le loyer dans aucun cas de figure :
- Pas de révision annuelle via l’IRL, même si le bail contient une clause d’indexation
- Pas de hausse à la relocation lors d’un changement de locataire
- Pas d’augmentation au renouvellement du bail
Ce gel reste en vigueur tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas permis au logement de sortir de la classe F ou G. Le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 a posé ce cadre, appliqué depuis lors sans dérogation.
En pratique, cela exclut un parc locatif significatif du mécanisme de révision. Les bailleurs concernés font face à un choix binaire : engager des travaux pour retrouver le droit de réviser, ou maintenir le loyer en l’état.
Zones tendues et encadrement des loyers : un plafond au-dessus du plafond
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et d’autres agglomérations), la révision par l’IRL ne suffit pas à elle seule. Même après application de la formule, le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le quartier et le type de logement.
Un propriétaire peut donc avoir un bail avec clause de révision, un logement bien classé au DPE, et malgré tout se retrouver bloqué parce que son loyer atteint déjà le plafond de la zone. La hausse théorique de 1,15 % accordée par l’IRL du T2 2026 ne s’applique alors que partiellement, voire pas du tout.
En zone tendue sans encadrement strict, une autre contrainte existe : lors d’une relocation, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf travaux d’amélioration justifiés ou loyer manifestement sous-évalué).
Travaux d’amélioration : la seule voie de majoration hors IRL
En dehors de la révision annuelle indexée sur l’IRL, un bailleur peut majorer le loyer s’il a réalisé des travaux d’amélioration dans le logement. Cette majoration suppose un accord écrit entre les deux parties, ou une procédure spécifique au renouvellement du bail.
Les conditions sont précises :
- Les travaux doivent représenter un montant significatif par rapport au dernier loyer annuel
- Ils doivent apporter une amélioration réelle du confort ou de la performance du logement (pas du simple entretien courant)
- Le locataire doit avoir donné son accord, sauf en cas de renouvellement avec proposition de nouveau loyer motivée
Cette voie reste la seule option légale pour les bailleurs de logements F ou G qui souhaitent augmenter le loyer : rénover d’abord, puis négocier une majoration en parallèle de la sortie du gel DPE.
Le cadre réglementaire de 2026 dessine un paysage où la capacité réelle d’augmenter un loyer dépend de quatre filtres cumulatifs : présence d’une clause de révision, classement DPE du logement, respect de l’encadrement local, et demande formelle du bailleur. Un propriétaire qui ne coche pas l’ensemble de ces cases reste juridiquement dans l’impossibilité de toucher au montant du loyer.
