L’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE a longtemps servi de référence pour indexer les loyers des baux commerciaux. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ce repère historique ne peut plus figurer dans un bail commercial signé ou renouvelé. Le sujet semble tranché, mais les conséquences pratiques pour les locataires qui s’apprêtent à signer en 2026 méritent un examen attentif.
Loi du 26 mai 2026 : ce que change l’article L.145-38-1 du Code de commerce
Le nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce, introduit par la loi de simplification de la vie économique, pose une règle nette : toute clause ICC dans un bail signé ou renouvelé après la loi est réputée non écrite. Le texte ne laisse pas de marge d’interprétation. Un bail commercial conclu en juillet 2026 avec une clause d’indexation sur l’ICC expose le bailleur à voir cette clause privée d’effet devant un juge.
Pour les activités commerciales et artisanales, l’indice de référence devient obligatoirement l’ILC (indice des loyers commerciaux). Pour les activités tertiaires (bureaux, professions libérales), seul l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) est admis.
Les baux en cours qui mentionnent l’ICC restent valides jusqu’à leur renouvellement. C’est le point qui génère le plus de confusion : un bail 3-6-9 signé en 2019 avec une clause ICC continue de produire ses effets. L’interdiction ne frappe que les nouveaux contrats et les renouvellements postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi.
ICC au premier trimestre 2026 : un indice en recul et ses conséquences sur les loyers existants
Au premier trimestre 2026, l’INSEE a publié un ICC à 2 084, paru au Journal officiel le 28 juin 2026. Ce chiffre marque une baisse de 2,89 % sur un an par rapport au premier trimestre 2025, où l’indice atteignait 2 146.
Cette trajectoire descendante n’est pas ponctuelle. Les valeurs trimestrielles de 2025 oscillaient entre 2 056 et 2 146, après un pic à 2 227 au premier trimestre 2024. Pour un bail encore indexé sur l’ICC, cette tendance signifie concrètement que le loyer révisé peut baisser, ce que beaucoup de bailleurs ne prévoient pas dans leur gestion courante.
Décalage de publication et trimestre de référence
L’ICC du premier trimestre 2026 n’est paru qu’en juin 2026. Ce décalage de plusieurs mois entre la période mesurée et la date de parution au Journal officiel crée un piège récurrent. Si votre bail prévoit une révision au 1er janvier, vous ne disposez pas encore de l’indice du quatrième trimestre de l’année précédente à cette date.
Le choix du trimestre de référence inscrit dans le bail détermine la date effective de la révision. Une erreur de trimestre, même d’un seul, se traduit en euros : un écart de quelques dizaines de points d’indice appliqué sur plusieurs années de loyer représente des montants tangibles, en trop-perçu à restituer ou en revalorisation manquée.
Clause d’indexation ICC dans un ancien bail : risques concrets avant renouvellement
Un bail commercial signé avant 2026 et comportant une clause ICC reste applicable. En revanche, la jurisprudence récente a durci le contrôle de ces clauses, notamment sur un point précis : une clause qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite.
Plusieurs décisions ont sanctionné des clauses dites « plancher » qui neutralisaient la baisse de l’indice. Le bailleur qui avait perçu des loyers sur la base d’une telle clause se retrouve exposé à une demande de restitution du trop-perçu, parfois sur plusieurs années.
Avant de signer un renouvellement ou de rester sur un bail existant, trois vérifications s’imposent :
- La clause d’indexation prévoit-elle une réciprocité (hausse et baisse) ? Si elle ne fonctionne que dans un sens, elle est juridiquement fragile depuis les décisions de 2026 sur les clauses d’indexation asymétriques.
- Le trimestre de référence inscrit dans le bail correspond-il à un trimestre dont la valeur est effectivement publiée au moment de la révision ? Un décalage rend le calcul inapplicable en pratique.
- Le bail arrive-t-il à échéance prochainement ? Si un renouvellement intervient après le 26 mai 2026, l’ICC ne pourra plus servir d’indice de référence, et le nouveau bail devra mentionner l’ILC ou l’ILAT.
ILC et ILAT : ce que ces indices changent pour le locataire commercial
L’ILC et l’ILAT ne mesurent pas la même chose que l’ICC. L’ICC reflétait le coût de production de la construction neuve (main-d’œuvre, matériaux, charges de chantier). L’ILC combine l’indice des prix à la consommation, l’indice du coût de la construction et le chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILAT intègre l’indice des prix à la consommation, le coût de la construction et le PIB en valeur.
La différence n’est pas seulement technique. L’ICC pouvait connaître des variations brutales liées au marché du BTP (coût des matières premières, tension sur la main-d’œuvre). L’ILC et l’ILAT lissent davantage les fluctuations parce qu’ils combinent plusieurs composantes économiques. Pour un locataire, cela signifie des révisions de loyer généralement plus prévisibles.
Quel indice pour quelle activité
La règle est désormais binaire :
- Activités commerciales et artisanales (boutiques, restaurants, ateliers) : indexation sur l’ILC.
- Activités tertiaires (cabinets, bureaux d’études, sièges sociaux) : indexation sur l’ILAT.
- Activités mixtes : le choix dépend de l’activité principale exercée dans le local. En cas de doute, la qualification retenue dans le bail détermine l’indice applicable.
Vérifier la clause d’indexation avant de signer un bail commercial en 2026
Un bail commercial présenté à la signature en 2026 qui mentionne encore l’ICC comme indice de révision est un signal d’alerte. La clause sera réputée non écrite, ce qui laisse le loyer figé sans mécanisme de révision valide, situation défavorable pour le bailleur mais aussi source d’insécurité juridique pour le locataire.
Le point de vigilance porte aussi sur les baux renouvelés par tacite reconduction. Un bail qui se prolonge sans signature d’un nouveau contrat conserve ses clauses d’origine, ICC compris. En revanche, dès qu’un renouvellement formel intervient (congé avec offre de renouvellement, demande de renouvellement par le locataire), le nouveau bail tombe sous le régime de la loi du 26 mai 2026.
La dernière valeur publiée de l’ICC (2 084 au premier trimestre 2026) reste utile pour les baux anciens non encore renouvelés. Pour tout nouveau bail, elle n’a plus de portée contractuelle. Vérifier l’indice mentionné dans le projet de bail avant signature est le geste le plus simple pour éviter une clause sans effet juridique.
