L’encadrement des loyers repose sur un calcul précis : le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le secteur géographique, le type de location et l’époque de construction du logement. En 2026, ce calcul se complique par des périmètres territoriaux qui bougent et des arrêtés dont la durée de validité varie selon les villes.
Arrêté préfectoral et loyer de référence : la base du calcul d’encadrement
Le dispositif d’encadrement des loyers fixe trois valeurs par mètre carré et par mois pour chaque zone géographique : un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Ces montants sont publiés dans un arrêté préfectoral propre à chaque territoire concerné.
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Le loyer plafond correspond au loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable du logement. Pour déterminer la bonne valeur de référence, trois critères entrent en jeu :
- Le secteur géographique précis du logement, découpé en quartiers ou zones définis par l’arrêté (à Paris, ce découpage suit les quartiers administratifs, annexés sous forme de cartes à l’arrêté préfectoral)
- Le type de location : vide ou meublée, sachant que les loyers de référence meublés sont plus élevés que ceux des locations nues
- L’époque de construction du bâtiment, généralement répartie en quatre tranches (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), et le nombre de pièces
Chaque combinaison de ces critères produit un trio de valeurs différent. Une erreur sur l’un de ces paramètres fausse tout le calcul.
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Calcul du loyer plafond quand le périmètre territorial change en 2026
La portée territoriale de l’encadrement des loyers est plus mouvante qu’on ne le suppose. En 2026, plusieurs agglomérations sont en cours d’intégration au dispositif, avec Marseille et l’agglomération d’Annemasse mentionnées parmi les territoires concernés par des extensions.
Quand une commune entre dans le périmètre d’encadrement, un nouvel arrêté préfectoral est publié. C’est cet arrêté, et lui seul, qui détermine les loyers de référence applicables. Un bail signé avant la date d’entrée en vigueur de l’arrêté n’est pas soumis rétroactivement au plafond. En revanche, tout nouveau bail signé après cette date doit respecter le loyer de référence majoré.
Le point délicat : la date de signature du bail fait foi, pas la date de mise en location ni celle de publication de l’annonce. Un propriétaire qui publie une annonce en mai pour un bail signé en juillet doit vérifier quel arrêté est en vigueur au moment de la signature.
Le cas particulier de Paris : un arrêté borné du 1er juillet au 24 novembre 2026
À Paris, l’arrêté 2026 couvre une période exceptionnellement courte, du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026. Ce bornage temporel signifie qu’un bail signé ou renouvelé dans cette fenêtre se voit appliquer les valeurs de référence de cet arrêté spécifique.
Un bail renouvelé en décembre 2026 relèverait d’un éventuel arrêté suivant ou, à défaut, du dernier arrêté en vigueur. Le locataire comme le propriétaire doivent donc vérifier la date de validité de l’arrêté préfectoral avant toute signature ou contestation.
Complément de loyer : conditions et contestation après signature du bail
Le complément de loyer permet au propriétaire de fixer un loyer au-delà du plafond majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements du même secteur. Ce mécanisme est identifié comme une limite pratique du dispositif, car il sert encore de voie de contournement documentée pour des biens présentés comme exceptionnels.
Le complément doit être mentionné dans le bail avec les caractéristiques qui le justifient. Un locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois après la signature du bail. Ce délai court à compter de la prise d’effet du contrat, pas de la remise des clés.
Quelles caractéristiques justifient un complément de loyer
La réglementation ne fournit pas de liste exhaustive, mais exclut certains éléments. Ne peuvent pas justifier un complément de loyer :
- Des équipements vétustes ou en mauvais état (terrasse inutilisable, cuisine non fonctionnelle)
- Un logement situé en rez-de-chaussée donnant sur rue sans caractéristique compensatoire
- Des prestations qui sont la norme dans le quartier concerné (ascenseur dans un immeuble haussmannien parisien, par exemple)
En pratique, les ADIL (agences départementales d’information sur le logement) constatent que de nombreux compléments de loyer sont contestables. Si la CDC donne raison au locataire, le loyer est ramené au niveau du plafond majoré et le trop-perçu doit être remboursé.
Profil du bailleur et conformité des annonces : un facteur de risque pour le locataire
Les données disponibles sur Paris montrent que les agences immobilières respectent davantage l’encadrement que les particuliers gérant leur bien en direct. Ce décalage a une conséquence directe sur le calcul : un locataire face à une annonce de particulier a statistiquement plus de chances de se voir proposer un loyer dépassant le plafond.
Pour vérifier la conformité, le locataire doit comparer le loyer hors charges annoncé avec le loyer de référence majoré applicable. Plusieurs simulateurs officiels existent, notamment celui de la DRIHL pour Paris et ceux mis en place par les intercommunalités concernées. Le simulateur de service-public.fr permet aussi de vérifier si une commune est située en zone tendue.
L’annonce doit obligatoirement mentionner le loyer de référence majoré applicable. Son absence constitue déjà un indice de non-conformité.
Révision annuelle et encadrement : deux mécanismes qui se superposent
Le calcul de l’encadrement des loyers porte sur le montant initial du bail. La révision annuelle du loyer, elle, suit l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Ces deux mécanismes coexistent sans se remplacer.
Un loyer fixé au plafond majoré à la signature peut, après révision annuelle par l’IRL, se retrouver au-dessus du nouveau plafond majoré si l’arrêté est renouvelé avec des valeurs stables ou en baisse. Dans ce cas, lors du renouvellement du bail, le propriétaire doit ramener le loyer au niveau du nouveau plafond.
À l’inverse, si le nouvel arrêté fixe des loyers de référence en hausse, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail au-delà de ce que l’IRL autorise. L’encadrement plafonne le loyer initial, l’IRL plafonne la révision.
Le calcul de l’encadrement des loyers en 2026 suppose donc de croiser la date de signature du bail, l’arrêté préfectoral en vigueur à cette date, le secteur géographique exact du logement et le caractère justifié ou non d’un éventuel complément de loyer. Les locataires disposent d’un recours devant la CDC dans les trois mois suivant la signature, un délai court qui rend la vérification dès la lecture de l’annonce d’autant plus utile.
