Les SCPI européennes s’imposent progressivement comme un choix stratégique pour les investisseurs immobiliers français. Avec un rendement moyen de 6,58 % en 2025 et une performance globale annuelle (PGA) de 7,32 %, elles distancent nettement leurs homologues françaises, dont la PGA moyenne ne dépasse pas 3,87 % sur la même période. Un écart de plus de trois points qui mérite attention.
Un rendement supérieur, porté par la diversification géographique
Les sociétés de gestion ont depuis plusieurs années orienté leurs acquisitions vers des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne, l’Irlande ou la Pologne, à la recherche d’actifs offrant des perspectives de valorisation plus favorables qu’en France. Pour mieux comprendre ce positionnement, les caractéristiques d’une scpi europeenne méritent d’être examinées dans le détail avant de souscrire.
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Quelques exemples concrets illustrent cette dynamique. Épargne Pierre Europe, gérée par Arkéa REIM et lancée en 2023, investit exclusivement hors de France : elle affiche une performance globale de 6,75 % en 2025 et a atteint une capitalisation proche de 1,1 milliard d’euros en trois ans seulement. À l’autre extrémité du spectre, Wemo One revendique un taux de distribution 2025 de 15,27 % brut, un chiffre qui s’explique en partie par un effet mécanique lié à son lancement récent (avril 2024) et à la forte croissance de sa collecte. Ce taux ne préjuge pas des performances futures. Quant à Transitions Europe, elle affiche 7,60 % de distribution en 2025.
Ce contexte favorable se reflète aussi dans les chiffres de collecte du marché : l’ASPIM recense 5,5 milliards d’euros de collecte brute pour l’ensemble des SCPI en 2025, en hausse de 17 % par rapport à 2024.
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L’atout fiscal que peu d’investisseurs anticipent
Au-delà du rendement brut, les SCPI européennes présentent un avantage fiscal qui change sensiblement le calcul pour un investisseur fortement imposé. Les revenus fonciers générés par des biens situés hors de France sont imposés dans le pays source, et les conventions fiscales bilatérales permettent, dans la plupart des cas, d’éviter l’application des prélèvements sociaux français (17,2 %). Pour un contribuable soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 % ou 41 %, l’économie peut représenter un gain net annuel significatif. Les situations individuelles varient cependant : une consultation auprès d’un conseiller fiscal reste recommandée avant toute décision.
Des risques à intégrer dans la réflexion patrimoniale
L’attrait des SCPI européennes ne dispense pas d’une lecture lucide des risques. Le risque de liquidité reste concret : fin 2025, 2,79 milliards d’euros de parts étaient en attente de retrait, soit 3,14 % de la capitalisation totale du marché selon l’ASPIM. Les SCPI axées sur des bureaux restent sous pression, tandis que celles diversifiées sur la logistique, la santé ou le résidentiel affichent un profil plus équilibré. Pour les SCPI investissant hors zone euro, un risque de change peut s’ajouter. Les revenus ne sont pas garantis et le capital investi peut être perdu.
Pour un investisseur déjà actif sur l’immobilier physique en France, les SCPI à stratégie européenne constituent un prolongement naturel de la diversification patrimoniale. Pour aller plus loin dans votre réflexion, vous pouvez explorer les ressources disponibles sur europimmoweb.fr.
