Le droit de préemption indivisaire permet aux membres d’une indivision d’acheter en priorité la part d’un coindivisaire qui la vend à une personne extérieure. Avant de signer, le vendeur doit notifier le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur aux autres indivisaires, qui ont ensuite un mois pour répondre.
Cet article détaille les délais, le cas particulier de la licitation et la sanction d’une vente faite sans notification.
Ce que prévoit l’article 815-14 du Code civil
L’article 815-14 donne aux coindivisaires une priorité sur un tiers acquéreur. Il s’agit d’un droit de substitution : l’indivisaire qui préempte achète aux prix et conditions déjà négociés, il ne peut pas imposer un autre montant. Le vendeur reste libre de vendre ou non.
Le mécanisme vaut pour toute indivision, qu’elle naisse d’une succession, d’un divorce ou d’un achat à plusieurs. Un propriétaire en indivision garde en effet la libre disposition de sa quote-part, mais cette liberté s’arrête à la porte des autres indivisaires.
Dans une indivision successorale, les indivisaires sont les héritiers, parfois avec un conjoint usufruitier. Les règles de l’usufruit en cas de succession et celles de la dévolution successorale déterminent qui détient quelle part, donc qui peut préempter.
La notification du projet de cession
Le vendeur est tenu de notifier son projet par acte extrajudiciaire. Depuis le 1er juillet 2022, cet acte est délivré par un commissaire de justice, nom que porte désormais l’ancien huissier de justice.
La notification doit être adressée à chaque indivisaire et indiquer :
- le prix et les conditions de la cession projetée, pour que les indivisaires puissent s’aligner exactement ;
- le nom, le domicile et la profession de l’acquéreur, afin de vérifier qu’il s’agit bien d’une personne extérieure à l’indivision.
Une lettre recommandée simple ne remplace pas cet acte. Une notification incomplète ou adressée à un seul indivisaire ne fait pas courir le délai pour les autres, ce qui laisse la vente exposée.
Un mois pour répondre, deux mois pour signer
Chaque indivisaire dispose d’un mois à compter de la notification pour faire savoir, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce son droit de préemption aux prix et conditions notifiés. Sans réponse dans ce délai, le vendeur peut conclure avec l’acquéreur annoncé.
L’indivisaire qui préempte dispose ensuite de deux mois pour réaliser la vente, à compter de l’envoi de sa réponse. Passé ce délai, le vendeur peut le mettre en demeure ; si la mise en demeure reste sans effet, la déclaration de préemption devient nulle de plein droit quinze jours plus tard, sans préjudice de dommages-intérêts.
Lorsque plusieurs indivisaires préemptent, ils acquièrent ensemble la part mise en vente, en proportion de leurs droits respectifs, sauf convention contraire. Si le vendeur a accordé des délais de paiement, l’article 828 du Code civil s’applique.
Licitation : la substitution à l’adjudicataire
Quand les droits indivis sont vendus aux enchères, l’article 815-15 remplace la préemption par une substitution à l’adjudicataire. La vente par licitation est donc bien concernée par le droit de préemption indivisaire, mais sous une autre forme.
L’avocat ou le notaire chargé de la vente informe les indivisaires par notification un mois avant la date prévue. Chacun peut ensuite se substituer à l’adjudicataire dans le mois qui suit l’adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des conditions de vente doit mentionner ces droits.
Ce cadre rappelle celui d’une saisie immobilière, où le bien est aussi vendu à l’issue d’enchères, avec des droits propres à chaque partie.
Les cessions qui échappent au droit de préemption
Le droit de préemption ne joue que pour la cession de droits indivis à une personne extérieure à l’indivision. La vente d’une part à un autre indivisaire n’a pas à être notifiée, puisque l’acquéreur fait déjà partie du groupe.
Une donation de sa part sort aussi du champ de la préemption, faute de prix à égaler. La vente du bien entier, décidée avec l’accord de tous les indivisaires, n’est pas non plus une cession de quote-part : chacun y consent directement.
Un indivisaire peut renoncer à son droit, par exemple en acceptant la vente. Cette renonciation vaut pour la cession notifiée, pas pour les suivantes.
Vente sans notification : la nullité et son délai
Aux termes de l’article 815-16, toute cession opérée au mépris de la notification est nulle. Cette nullité vise aussi la licitation faite sans respecter l’article 815-15.
L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Seuls peuvent l’exercer ceux à qui les notifications devaient être faites, ou leurs héritiers : l’acquéreur ne peut pas s’en prévaloir.
Pour sécuriser la purge du droit, le plus simple reste de confier la notification et le suivi des délais à un notaire, qui conserve la preuve de chaque envoi et de chaque réponse. Un acquéreur prudent la réclamera avant de signer.
