D’après les estimations, les SCPI rapportent chaque année jusqu’à 5,3% aux associés. Même si, depuis la crise sanitaire, certains secteurs d’activité ont été beaucoup impactés, celui de l’immobilier est ressorti plus fort et a même atteint de nouveaux sommets.Cependant, il demeure impératif de savoir calculer le rendement d’une SCPI avant de vous lancer dans ce projet de placement. Comment calcule-t-on la rentabilité pour une SCPI ? et quels sont indicateurs auxquels il faut prêter attention ?
Calcul du rendement total d’une SCPI
Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, que ce soit via le marché traditionnel ou à travers une société civile de placement immobilier, l’objectif reste le même : obtenir un gain sur la durée. Mais avant de choisir la SCPI qui correspond à vos attentes, il est indispensable de connaître son taux de rendement, et surtout, de savoir le calculer.
La méthode de base consiste à diviser les revenus annuels générés par le prix d’acquisition du bien. Cette opération donne une première indication sur la viabilité du placement. Cependant, ce taux ne prend pas en compte certaines charges, notamment :
- Les éventuelles charges de gestion ;
- Les charges de copropriété ;
- La taxe foncière.
Ce calcul permet donc d’estimer la rentabilité brute, avant prise en compte des charges mentionnées. La formule à retenir : (Revenus annuels/coût du bien) – charges.
Les SCPI affichent souvent des rendements qui peuvent atteindre jusqu’à 5,3%. Même si une baisse des rendements a été constatée en vingt ans, ils restent largement attractifs face aux alternatives d’épargne classiques proposées en France. Pour un niveau de risque évalué à 3 sur 7, le rapport rendement/risque reste difficile à égaler.
Le TDVM
Le TDVM, ou taux de distribution sur valeur de marché, s’impose aujourd’hui comme l’indicateur de référence pour évaluer le rendement d’une Société Civile de Placement Immobilier. Depuis 2012, il remplace l’ancien “rendement” et reflète une réalité plus précise. Il correspond à la division des dividendes, versés mensuellement ou trimestriellement aux associés, par le coût d’acquisition d’une part, frais inclus.
Cette méthode a pour effet de lisser le prix des parts de SCPI à capital fixe, notamment lorsqu’elles s’échangent sur le marché secondaire. Concrètement, la formule du TDVM s’exprime ainsi : dividende brut/tarif moyen d’achat d’une part au 1er janvier de l’année.
Voir le TDVM baisser n’est pas systématiquement un mauvais signal. Au contraire, cela peut indiquer que la valeur des parts a été revue à la hausse : la SCPI n’en est pas moins dynamique, son activité peut très bien rester soutenue malgré un taux temporairement plus bas.
Le TRI
Pour juger la solidité d’une SCPI, il ne suffit pas de regarder le dernier taux affiché. L’historique compte tout autant. Le placement s’inscrivant dans la durée, il vaut mieux s’intéresser de près à son passé pour mieux anticiper l’avenir. C’est là qu’intervient le TRI (taux de rentabilité interne).
Pour calculer ce TRI, il faudra :
- Réunir les dividendes et les éventuelles revalorisations perçues par un associé au cours des dix dernières années ;
- Diviser le total obtenu par dix afin d’obtenir un résultat annualisé.
Ce calcul offre une perspective globale sur la rentabilité réelle d’un investissement en SCPI. Gardez à l’esprit cependant qu’aucune performance passée ne garantit l’avenir.
D’autres facteurs influent sur la rentabilité d’une SCPI, à commencer par le rendement locatif et la progression de la valeur des parts. Par exemple, en moyenne, le prix d’une part progresse de 0,55% chaque année. Pour mieux évaluer la performance, il est conseillé d’examiner plusieurs indicateurs complémentaires :
- Le taux d’occupation financier (TOF) ;
- Le report à nouveau (RAN) ;
- La répartition sectorielle des biens immobiliers.
Évaluer la rentabilité d’une SCPI
Comme évoqué précédemment, les SCPI connaissent un regain d’intérêt ces dernières années. Leur rendement moyen séduit, et leurs atouts attirent tout particulièrement les nouveaux investisseurs qui découvrent la pierre-papier.
Mais il serait imprudent de négliger les différents frais qui accompagnent ce type de placement. Ces coûts peuvent peser significativement sur la rentabilité finale :
- Les frais liés à la souscription ;
- Les frais de retrait ;
- Les coûts liés à la gestion ;
Les frais de souscription en SCPI
Les frais de souscription, comparables aux frais de notaire (8%) ou d’agence (4 à 5%) dans l’immobilier classique, sont inévitables. Ils servent à financer :
- Les frais de notaire ;
- La prospection de nouveaux associés ;
- L’intervention des spécialistes qui accompagnent les investisseurs tout au long du processus ;
- La création de nouveaux programmes de placement.
Qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale, ces coûts s’établissent le plus souvent entre 10 et 12% du prix de la part. À noter : ces frais ne sont pas prélevés immédiatement lors de l’acquisition, mais lors de la revente des parts.
Les frais de gestion en SCPI
Autre avantage du placement en SCPI : la gestion intégrale des biens par la société de gestion. Celle-ci prend en charge l’ensemble des démarches et des opérations courantes.
En contrepartie, l’associé doit s’acquitter de frais de gestion, représentant en moyenne 10 à 12% des loyers perçus chaque année. Ces frais couvrent l’ensemble des missions liées à la gestion du parc immobilier :
- La taxe foncière ;
- Les garanties diverses ;
- Les opérations d’entretien ;
- L’organisation des assemblées générales ;
- La publication des rendements ;
- L’évaluation régulière du patrimoine ;
Le détail de ces frais figure dans les documents transmis lors de la souscription. Ils sont directement prélevés sur les loyers versés par la SCPI, ce qui explique pourquoi l’associé ne les voit pas apparaître distinctement.
Comprendre et anticiper tous ces paramètres, c’est se donner les moyens de viser juste et d’investir en connaissance de cause. Face à la complexité de l’immobilier, la SCPI s’impose comme une alternative solide, à condition de savoir décoder ses rouages, et de ne rien laisser au hasard.
