Certains chiffres ne s’effacent pas d’un tableau Excel : un rendement de 5,3 % par an, c’est la promesse affichée par les SCPI à leurs associés. Malgré les secousses provoquées par la crise sanitaire, l’immobilier a su tenir tête et s’est même offert le luxe de gravir de nouveaux paliers. Pourtant, avant de foncer tête baissée, il reste indispensable de maîtriser le calcul du rendement d’une SCPI. Comment mesurer la rentabilité d’une SCPI ? Quels points de vigilance surveiller de près ?
Calcul du rendement total d’une SCPI
Investir dans la pierre, que ce soit en direct ou via une société civile de placement immobilier, poursuit toujours la même finalité : générer un revenu sur la durée. Mais pour choisir la SCPI la plus adaptée à ses ambitions, mieux vaut comprendre comment s’évalue précisément son taux de rendement.
La méthode la plus simple consiste à rapporter le revenu annuel obtenu au montant investi. Ce calcul donne une première estimation, mais il ne s’arrête pas là. Plusieurs frais entrent en jeu, tels que :
- Les frais de gestion qui s’ajoutent à la note ;
- Les charges de copropriété, parfois sous-estimées ;
- La taxe foncière, immanquable pour tout propriétaire.
En additionnant ces différents postes, on obtient une vision brute, avant déduction de ces coûts. La formule à garder à l’esprit reste limpide : (Revenus annuels / coût du bien), charges.
Les rendements des SCPI tutoient régulièrement la barre des 5,3 %. Certes, la courbe a connu quelques reflux ces vingt dernières années, mais ce placement conserve une avance confortable sur la majorité des produits d’épargne traditionnels disponibles en France. Avec un risque généralement classé à 3 sur 7, le couple rendement/risque reste difficile à concurrencer.
Le TDVM
Pour évaluer une SCPI, un indicateur domine le paysage : le taux de distribution sur valeur de marché, ou TDVM. Depuis 2012, cet indicateur a pris le relais de l’ancien “rendement”, offrant une lecture plus fidèle de la performance. Il se calcule en divisant les dividendes distribués (mensuellement ou trimestriellement) par le prix d’acquisition d’une part, frais compris.
Le TDVM a aussi l’avantage d’aplanir les écarts de prix, en particulier pour les SCPI à capital fixe dont les parts s’échangent sur le marché secondaire. Sa formule ? Dividende brut / prix moyen d’achat d’une part au 1er janvier.
Voir le TDVM s’effriter ne doit pas systématiquement inquiéter l’investisseur. Il peut simplement traduire une revalorisation des parts : la dynamique de la SCPI demeure, même si le taux baisse temporairement.
Le TRI
Se focaliser sur le dernier taux publié ne suffit pas pour jauger la fiabilité d’une SCPI. L’évolution sur le temps long pèse tout autant. Parce qu’il s’agit d’un investissement qui s’inscrit sur plusieurs années, il convient de remonter le fil de son historique. C’est ici qu’intervient le TRI (taux de rentabilité interne).
Pour calculer ce TRI, il faut procéder en deux temps :
- Rassembler tous les dividendes et revalorisations obtenus par un associé au cours de la décennie écoulée ;
- Diviser ce cumul par dix pour obtenir un résultat annualisé.
Ce mode de calcul offre une perspective d’ensemble sur la performance réelle d’une SCPI. Gardez toutefois en tête que les performances passées ne préjugent jamais de l’avenir.
D’autres critères influent sur la performance, à commencer par le rendement locatif et la valorisation des parts. À titre d’exemple, la progression moyenne du prix d’une part s’élève à 0,55 % par an. Pour analyser la performance sous plusieurs angles, plusieurs indicateurs complémentaires méritent le détour :
- Le taux d’occupation financier (TOF) ;
- Le report à nouveau (RAN) ;
- La répartition sectorielle du parc immobilier.
Évaluer la rentabilité d’une SCPI
Comme évoqué précédemment, l’intérêt pour les SCPI s’est nettement renforcé ces dernières années. Leur rendement régulier attire, notamment auprès des investisseurs novices qui découvrent les avantages de la pierre-papier.
Pour autant, il serait risqué de négliger les frais inhérents à ce type de placement. Ces charges, souvent sous-estimées, impactent directement le rendement final :
- Les frais de souscription ;
- Les frais de retrait ;
- Les frais de gestion annuels ;
Les frais de souscription en SCPI
Les frais de souscription sont incontournables, tout comme les frais de notaire (environ 8 %) ou d’agence (entre 4 et 5 %) dans l’immobilier classique. Ils couvrent plusieurs postes :
- Les émoluments de notaire ;
- La recherche de nouveaux associés ;
- L’intervention de professionnels qui accompagnent les investisseurs ;
- La mise en place de nouveaux programmes immobiliers.
Que l’on vise une SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale, ces frais varient généralement entre 10 et 12 % du prix de la part. À noter : ils ne sont pas réglés lors de l’achat, mais lors de la revente des parts.
Les frais de gestion en SCPI
L’un des avantages majeurs de la SCPI réside dans la gestion déléguée : la société de gestion se charge de l’ensemble des opérations courantes.
En contrepartie, l’associé s’acquitte de frais de gestion, en moyenne 10 à 12 % des loyers perçus chaque année. Ces frais couvrent notamment :
- La taxe foncière ;
- Les différentes garanties ;
- L’entretien des immeubles ;
- L’organisation des assemblées générales ;
- La publication des résultats ;
- L’évaluation régulière du patrimoine.
Le détail de ces frais est toujours mentionné dans les documents transmis lors de la souscription. Ils sont prélevés à la source sur les loyers reversés, expliquant leur discrétion sur les relevés bancaires.
Savoir anticiper tous ces paramètres, c’est se donner les moyens de viser juste et d’investir en toute lucidité. Face au dédale de l’immobilier, la SCPI offre une voie structurée, à condition de maîtriser ses codes et de rester attentif à chaque détail.
