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Signer un bail n’est pas graver la vie locative dans le marbre. Il arrive, en cours de route, que le propriétaire ou le locataire veuille modifier certains termes. Pour éviter tout malentendu et protéger les droits de chacun, il vaut mieux coucher ces changements noir sur blanc avec un avenant dûment signé.
Ce document complémentaire vient formaliser les nouveaux accords, s’assurant que toutes les modifications, qu’elles concernent le loyer, la composition du foyer ou l’usage du bien, soient claires pour tout le monde. Jetons un œil aux situations où l’avenant s’impose, et la façon la plus simple de s’y prendre.
Modèle d’avenant au bail : structure et points clés
Rédiger un avenant au bail ne relève pas du casse-tête administratif. Aucune règle stricte n’impose de trame figée, mais quelques incontournables méritent d’être rappelés. Voici les éléments à insérer pour que l’avenant soit complet et sans ambiguïté :
- Identification précise des parties (propriétaire, locataire…)
- Rappel du bail d’origine (date de signature, adresse du logement…)
- Motifs de la modification (ajout d’un colocataire, changement de loyer…)
- Description détaillée de la ou des modifications apportées
Dans le modèle proposé, l’ossature reste simple : après avoir rappelé les informations de base et la raison du changement, il suffit de détailler la modification souhaitée. Le tout, daté et signé par tous les concernés.
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Modifications courantes du bail : exemples d’avenants
Pour aider à concrétiser l’utilité d’un avenant, voici plusieurs cas fréquents rencontrés dans la vie locative. Ils peuvent servir de point de départ, mais il est indispensable d’adapter chaque clause à la situation précise :
Ajout d’un colocataire
Le propriétaire accepte l’intégration de M. Robert Dubois, né le 02/08/1985 à Paris, en tant que nouveau locataire du logement. Il adhère à l’intégralité des termes du bail signé le 13/01/2016, y compris la solidarité avec les autres colocataires.
Deux cas particuliers apparaissent lors de l’arrivée d’un nouveau colocataire :
Si le nouvel entrant prend la place d’un locataire qui quitte, il faut alors prévoir la réalisation d’un état des lieux de sortie pour le sortant, puis un état des lieux d’entrée pour le nouvel arrivant, afin d’éviter tout litige sur la caution ou les éventuelles dégradations. Si une partie du dépôt de garantie est restituée au sortant, les locataires restants s’engagent à verser la différence au propriétaire.
Autre cas : l’ajout d’un deuxième locataire sur un bail initialement signé par une seule personne, sans clause de solidarité. Il est alors recommandé d’ajouter une clause instituant la solidarité entre colocataires, notamment pour le paiement du loyer, les réparations ou les éventuels frais liés à la remise en état du logement. Si l’un d’eux donne congé, la solidarité prend fin lorsqu’un remplaçant arrive ou, à défaut, six mois après la fin du préavis. La personne se portant caution doit désigner précisément le locataire pour lequel elle s’engage.
Remise sur le loyer : franchise temporaire
Le propriétaire peut accorder au locataire une réduction exceptionnelle, par exemple 15 jours de loyer en moins sur l’échéance de juin 2016. Le loyer facturé ce mois-là sera donc ajusté, puis le montant habituel (par exemple 710 €) reprendra dès juillet, pour toute la suite du bail et ses éventuelles prolongations.
Report de la date de paiement du loyer
Le propriétaire accepte de repousser la date limite pour le paiement du loyer du 10 au 15 de chaque mois, à compter de la prochaine échéance. Tout changement de calendrier doit être consigné par écrit pour faire foi.
Réduction du loyer après modification d’une annexe au bail
Si le locataire et le propriétaire conviennent par exemple de retirer une place de parking (numéro 64) du bail, celle-ci fera l’objet d’un bail séparé. Le montant du loyer principal sera alors diminué du prix convenu (ici, 40 €), pour être réajusté à la nouvelle somme dès la date fixée.
Autorisation de sous-location
La sous-location est généralement proscrite par défaut dans le bail. Cependant, si le propriétaire souhaite l’autoriser, il doit rédiger un avenant précisant les conditions : durée, montant, éventuelles restrictions. Exemple : sous-location saisonnière autorisée cinq jours par mois, ou location en tant que résidence principale sous réserve d’un accord écrit préalable du propriétaire. Pour rappel, le propriétaire ne possède aucun lien contractuel avec le sous-locataire ; seul le locataire initial porte la responsabilité du respect du bail.
1. Modification du contrat de location pour approuver la sous-location signée. Partenariat @airbnb_fr @century21fr https://t.co/GbqMmDSlPr
, Laurent Vimont, C21 (@LaurentVimont) 5 juillet 2018
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Quand l’avenant n’est pas nécessaire
Départ d’un colocataire
Si un logement est loué à plusieurs avec une clause de solidarité (loi ALUR), il arrive qu’un colocataire veuille partir. Dans cette situation, la solidarité du sortant s’éteint soit six mois après son départ, soit dès qu’un remplaçant est trouvé. Lorsqu’aucun nouveau colocataire ne prend la place, le bail continue avec ceux qui restent, sans besoin d’avenant. Signer un document à ce moment-là pourrait même annuler la solidarité du locataire sortant, ce qui n’est pas dans l’intérêt du propriétaire.
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Vente d’un logement occupé
Lorsqu’un logement loué est vendu, l’avenant n’a pas sa place. Le bail continue automatiquement avec le nouvel acquéreur : seul un courrier informant le locataire du changement de propriétaire est à prévoir pour que les loyers soient bien versés à la bonne personne.
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