Comprendre les principes de base de l’encadrement des loyers

Comprendre les principes de base de l'encadrement des loyers

L’une des mesures principales de la loi de Cécile Duflot devenue la loi Alur est l’encadrement des loyers. En effet, c’est une mesure qui a été suspendue en 2017 pour refaire surface en 2019n précisément de 1er Janvier avec de nouvelles conditions d’application de la loi ELAN.

Il est clair que la mesure de l’encadrement des loyers s’applique à ce jour dans les villes de Paris, Villetaneuse, Montpellier, Pantin, Bordeaux, Bagnolet, Les Lilas, L’Île-Saint-Denis, Le Pré Saint-Gervais, Saint-Ouen-sur-Seine, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, Romainville, Aubervilliers, Montreuil, Pierrefitte-sur-Seine, Stains, Bondy, Noisy-le-Sec. Dans cet article, il est question de comprendre les principes de base de l’encadrement des loyers.

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Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un terme général désignant la législation qui limite les taux de location dans une ville ou un État. Les lois sur l’encadrement des loyers varient d’une municipalité à l’autre, mais elles plafonnent généralement le loyer maximum qui peut être demandé pour un logement, ainsi que le montant de l’augmentation annuelle du loyer. Les lois sur l’encadrement des loyers sont un moyen pour les villes de réguler le marché du logement.

L’objectif de l’encadrement de prix est de maintenir une base de logements locatifs abordables pour les locataires à revenus faibles et modérés. L’encadrement des loyers est plus courant dans les villes où la concurrence pour un parc immobilier limité rend les prix du marché (le prix déterminé par le marché libre, plutôt que fixé par le gouvernement) hors de portée pour ces résidents.

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Objectif de l’encadrement des loyers

L’on constate que dans les zones tendues où la demande des loyers est supérieure à l’offre, le montant du loyer explose. Pour pallier à cela, il a été mis sur pied un dispositif d’encadrement de loyers pour limiter les hausses inconvenantes des loyers en France dans les villes citées plus haut.

30% de loyers ont effectivement été revus à la baisse suite à ces mesures d’encadrement. Cependant, certaines communes peuvent décider de l’appliquer et dans ce cas, un loyer de référence est fixé en fonction du nombre de pièces, du type de location et l’âge du logement.

En réalité, un loyer demandé ne doit pas aller au-delà de 20% de ce loyer de référence. En cas de non-respect de la condition, le locataire a le droit de saisir la justice pour une réévaluation du loyer à la baisse. C’est pourquoi pour plus de fluidité, le prix du loyer du précédant locataire doit être mentionné clairement dans le nouveau contrat de bail.

Il existe un site internet qui permet de vérifier le loyer, il a été mis sur pied par le ministre du logement et de l’habitat, cela permet de bien évaluer les coûts d’un logement en zones tendue.

Comprendre les principes de base de l'encadrement des loyers

Quels logements concernés par l’encadrement des loyers?

Sont concernés par l’encadrement des loyers :

  • les contrats de location de logements ;
  • les meublés,
  • les résidences à usage mixte ;
  • les résidences principales,

Par ailleurs, sont exclus :

  • Les logements conventionnés par l’Anah
  • les logements soumis à la loi 1948
  • Les meublés situés dans les résidences;
  • les sous-locations ;
  • les logements sociaux.

Principe de fonctionnement

Introduit dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer la valeur locative et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « Alur », l’encadrement des loyers a déjà été appliqué à Paris entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Ils ont également été appliqués à Lille du 1er février au 17 octobre 2017. Cependant, le juge administratif avait prononcé l’annulation de ces mesures.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour la croissance, l’aménagement et le numérique dans le logement, dite loi  » Elan « , prévoit qu’un dispositif spécifique d’encadrement des loyers peut à nouveau être mis en œuvre dans certaines zones. L’article 140 de cette loi réintroduit effectivement les mesures d’encadrement des loyers, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des zones tendues.

Cela signifie que l’encadrement des loyers pourra être appliqué dans une ou quelques villes seulement car la loi n’obligera plus à ce que l’ensemble de l’agglomération (au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts), y soit soumis.

Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structure du marché locatif observée par un observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers, en fonction des catégories de logements et des secteurs géographiques. Pour respecter l’encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%.

Un loyer additionnel peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de commodité qui le justifient, par rapport aux logements de même catégorie situés dans la même zone géographique. Le montant du loyer additionnel et les caractéristiques du bien qui le justifient doivent être mentionnés dans le contrat de bail.

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