Chaque année, en mai, elle devient un rituel pour tous les contribuables français. Le moment de la déclaration d’impôt est venu. C’est aussi le moment pour beaucoup d’entre vous de faire un avis de cotisation fiscale afin d’évaluer le poids des impôts dans votre budget annuel. Et si vous déclarez un revenu foncier, vous vous poserez certainement la question suivante : comment puis-je réduire les impôts payés sur mon revenu foncier ? Dans cet article, nous allons vous donner les premiers éléments de réaction, une base de réflexion, que vous pouvez approfondir avec l’un de nos spécialistes.
Imposition des revenus locatifs : comprendre le fonctionnement
La législation fiscale française peut donner le vertige, mais l’imposition des revenus fonciers reste accessible une fois les bases posées. Pour déclarer vos loyers, deux régimes : le régime réel ou le micro-foncier. Le second s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, l’administration accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant déclaré (case 4BE du formulaire 2042). Si vos loyers franchissent ce seuil, c’est le régime réel qui s’impose : il faudra alors détailler vos revenus et vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) sur le formulaire 2044 ou 2044 SPE, conformément à l’article 31 du Code général des impôts.
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Le fisc additionne ensuite ce revenu foncier net à vos autres revenus, pour déterminer votre impôt sur le revenu global. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % en 2020) calculés sur le revenu net foncier. Plus votre taux marginal d’imposition grimpe, plus la facture s’alourdit. Passé 30 % de TMI (taux marginal d’imposition), des stratégies d’optimisation fiscale deviennent franchement attractives.
Créer un déficit foncier : un levier puissant pour alléger la note
Réduire son revenu imposable tout en valorisant son patrimoine : cette double ambition n’a rien d’un mirage. L’un des meilleurs leviers consiste à investir dans l’immobilier ancien à rénover, afin de générer un déficit foncier. Le principe ? Acquérir un logement nécessitant des travaux de rénovation importants, le remettre au goût du jour, puis le louer. Les standards des locataires évoluent, et un logement rénové se loue souvent plus vite… tout en permettant d’optimiser ses impôts.
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Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers l’année qui suit la fin des travaux, vous inscrivez le bien rénové sur votre formulaire 2044, en y intégrant loyers perçus (souvent faibles la première année) et charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais divers, etc.). Les dépenses liées aux travaux peuvent facilement représenter 50 à 60 % de l’investissement global. Résultat : un déficit foncier que vous pouvez déduire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Si le déficit excède ce plafond, le reliquat se reporte sur les dix années suivantes. Imaginez : une réduction de revenu imposable de 10 000 €, 20 000 € ou même 30 000 €… Les effets deviennent spectaculaires, surtout si vous franchissez vers le bas un seuil de tranche d’imposition.
Pour les budgets plus serrés, il existe une alternative : le déficit foncier via les SCPI. À partir de 10 000 € investis, ce mécanisme permet d’accéder à l’effet déficit sans immobiliser de gros capitaux. En savoir plus sur la fiscalité des SCPI.
Passer à la location meublée non professionnelle (LMNP) : changez de catégorie fiscale
Lorsqu’un logement se libère, c’est l’occasion de reconsidérer le mode de location. Et si la location meublée était plus avantageuse ? Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre des avantages fiscaux non négligeables. Les recettes issues de la location meublée sont imposées comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non comme revenus fonciers.
À ce titre, deux options : le régime micro-BIC, avec un abattement de 50 % sur les loyers bruts, ou le régime réel. Ce dernier autorise à amortir la valeur du bien et du mobilier (hors terrain), en plus de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.). Dans de nombreux cas, l’amortissement permet de neutraliser quasi-intégralement l’imposition sur les loyers pendant une vingtaine d’années.
Investir dans la nue-propriété : miser sur le temps, pas sur les loyers
Moins connue, la stratégie de la nue-propriété séduit les investisseurs patients. Acheter un bien « démembré » via un crédit, c’est souvent s’engager sur 15 ans sans percevoir de loyer, mais en contrepartie, le prix d’acquisition chute de 40 à 50 %. Pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier (souvent un bailleur social) qui gère le bien, paie les charges, les travaux… et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire, lui, n’a rien à gérer, ni taxe foncière à régler. À la fin, il récupère la pleine propriété, sans droits supplémentaires, sur un bien valorisé.
Autre atout, et non des moindres : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), ce qui permet de limiter la pression fiscale sur le patrimoine immobilier. Attention cependant : la déduction des intérêts d’emprunt n’est possible que si l’usufruitier est un bailleur social. Cette solution n’est donc pas accessible pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété.
Revendre pour mieux réinvestir : sortir de l’immobilisme
Certains propriétaires rechignent à vendre, attachés à leur bien ou convaincus qu’ils ne retrouveront pas mieux. Pourtant, céder un actif pour réinvestir ailleurs peut permettre de repartir sur des bases fiscales plus favorables, de diversifier son patrimoine ou de saisir de nouvelles opportunités, qu’il s’agisse de pierre « physique » ou de pierre-papier. Rien n’est figé, même en immobilier. Pour explorer ces différentes pistes : découvrez toutes les solutions pour investir dans l’immobilier.
Le don temporaire d’usufruit : aider un proche tout en réduisant l’impôt
Parmi les outils méconnus : le don temporaire d’usufruit. Il s’agit de transmettre à un proche (souvent un enfant étudiant ou jeune actif) le droit de percevoir les loyers d’un bien pendant une période définie. Vous conservez la nue-propriété, mais vous ne touchez plus les revenus locatifs durant la période du démembrement. Cette opération permet d’aider financièrement un proche tout en allégeant sa propre fiscalité, puisque les revenus locatifs sortent du calcul de l’impôt sur le revenu du donateur.
Ces dispositifs illustrent la diversité des leviers disponibles pour optimiser la fiscalité sur vos revenus locatifs. Certains conjuguent même l’optimisation fiscale et l’enrichissement du patrimoine, comme le déficit foncier ou la nue-propriété. Chaque choix mérite d’être étudié en détail, car la meilleure solution dépend toujours de la situation personnelle et des projets de chacun.
L’auteur
Jeremy ORFEO
Président et co-fondateur
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Optimiser la fiscalité de ses locations, c’est explorer, comparer, choisir. Et parfois, c’est oser déplacer des lignes pour donner à son patrimoine une dynamique nouvelle. Qui sait : la prochaine déclaration pourrait bien se solder par une agréable surprise.
