Dans l’immobilier, chaque contrat de location est une mécanique bien huilée : il fixe les droits et devoirs du propriétaire et du locataire, tout simplement. L’un propose un toit, l’autre s’engage à verser un loyer. Un bail, c’est basique aujourd’hui, mais la toute première trace retrouvée date de 2200 av. J.-C. ! Rédigé en grec ancien, gravé sur marbre, ce contrat exposait en 58 lignes la location… d’une école secondaire. Pratique ? Pas vraiment, mais la noblesse du marbre a laissé place à la souplesse du papier, puis à la rigueur du Code civil en 1804. Depuis, la location a évolué, des formules antiques aux dispositifs modernes, pour aboutir à toute une palette de baux qui, en 2018, se déclinent selon les besoins du marché et des propriétaires.
location commerciale ou commerciale
Deux grands types de contrats dominent pour les locaux professionnels : le bail commercial et le bail professionnel. Mais avant de signer, mieux vaut comprendre les subtilités de chaque formule. Flatlooker propose un tour d’horizon, pour y voir plus clair.
1. Le bail meublé
Voici les principales caractéristiques à connaître au sujet du bail meublé, très prisé ces dernières années :
- Définition : Ce contrat, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014, figure parmi les plus répandus en France. Fiscalité souvent avantageuse, durée de location plus flexible, loyers généralement supérieurs au bail vide : les atouts s’accumulent pour le bailleur. Le propriétaire doit fournir les meubles et équipements obligatoires, listés par décret.
- Pour qui ? Il séduit ceux qui souhaitent louer un logement équipé, qu’ils soient investisseurs en quête de rendement ou propriétaires absents pour une période définie. La formule attire aussi les SCI familiales, qui, tant que les revenus issus de la location meublée restent sous le seuil de 10 % des revenus totaux, échappent à l’impôt sur les sociétés.
- Durée : Un an minimum, renouvelable automatiquement.
- Préavis : Un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire en cas de reprise.
2. Le bail vide
Le bail vide s’adresse à ceux qui privilégient la stabilité.
- Définition : Lui aussi encadré par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur, il concerne les locations non meublées. Le logement est loué nu, sans équipements particuliers.
- Pour qui ? C’est la solution idéale pour les propriétaires qui souhaitent louer sur le long terme, sans objectif de retour à court terme. Les locataires choisissant ce type de contrat restent, en moyenne, plus longtemps dans les lieux qu’en meublé.
- Durée : Trois ans renouvelables tacitement. Si le propriétaire prévoit une reprise anticipée (raisons professionnelles ou familiales), cela doit figurer dans le contrat. Si le logement n’est pas la résidence principale du locataire, la durée peut être librement fixée.
- Préavis : Trois mois pour le locataire (ramené à un mois en zone tendue), six mois pour le propriétaire.
3. Le bail étudiant
Pour répondre aux besoins spécifiques des étudiants, la loi prévoit un bail adapté :
- Définition : Uniquement pour la location meublée à des étudiants durant l’année universitaire (de septembre à juin). Le bail étudiant n’existe pas pour les logements vides. Il s’agit d’une alternative plus courte au bail meublé classique, toujours encadrée par la loi du 6 juillet 1989.
- Pour qui ? Propriétaires de résidences étudiantes, de studios ou d’appartements proches des campus, qui souhaitent retrouver leur logement à l’été pour d’autres usages, comme la location saisonnière.
- Durée : Neuf mois, non renouvelable. L’étudiant sait, dès la signature, qu’il devra libérer le logement à la fin de la période universitaire.
- Préavis : Un mois pour le locataire qui souhaite partir avant le terme du bail.
4. Le bail mobilité
Face à l’essor des locations courtes (type Airbnb), la loi Elan a introduit une nouvelle formule : le bail mobilité.
- Définition : Ce contrat vise à fluidifier le marché locatif, notamment dans les grandes villes, et à offrir de la souplesse à ceux qui se déplacent souvent pour raisons professionnelles ou de formation. Il est entré en vigueur fin 2018.
- Pour qui ? Idéal pour les personnes en stage, en mission temporaire, en formation ou en contrat à durée déterminée. Le bail mobilité permet au propriétaire de récupérer son bien rapidement, ce qui convient parfaitement à ceux qui résident à l’étranger et souhaitent louer temporairement leur logement.
- Durée : De un à dix mois, non renouvelable sauf si le premier bail a été conclu pour dix mois. Dans ce cas, un second bail mobilité peut être proposé pour une nouvelle période maximale de dix mois.
- Préavis : Un mois, à l’initiative du locataire uniquement.
5. La colocation
La loi Alur encadre la colocation lorsque les occupants ne sont ni mariés ni pacsés. Plusieurs types de baux existent : bail unique pour tous, bail individuel pour chaque colocataire, ou bail principal avec sous-locations internes. Voici ce qu’il faut retenir :
- Pour qui ? La colocation séduit de plus en plus, car elle permet d’accéder à des logements plus spacieux ou mieux situés, en mutualisant le budget. Pour les propriétaires, c’est l’opportunité d’obtenir un loyer supérieur au marché. En cas de départ, les colocataires restants se chargent souvent de trouver un remplaçant, assurant une certaine continuité dans le paiement du loyer.
- Durée : Cela varie selon le contrat : un an renouvelable pour une location meublée, trois ans tacitement reconductibles pour une location vide, neuf mois non renouvelables si tous les colocataires sont étudiants et optent pour le bail étudiant.
- Préavis : Le délai dépend du type de bail choisi.
6. Le bail saisonnier
Pour les locations de courte durée à destination de touristes, la loi Hoguet encadre le bail saisonnier :
- Définition : Ce contrat, encadré par la loi du 2 janvier 1970, vise les locations sur une période définie, généralement pendant les vacances scolaires.
- Pour qui ? Propriétaires qui souhaitent proposer leur logement pendant leurs propres congés, en toute légalité. Côté locataire, il s’agit souvent de personnes recherchant un toit pour quelques jours ou semaines, en fonction du calendrier scolaire ou professionnel.
- Durée : Maximum 120 jours par an dans les grandes agglomérations (villes de plus de 200 000 habitants et communes des départements 92, 93, 94). Ces 120 jours peuvent être fractionnés sur l’année glissante.
- Préavis : Aucun : la date de départ est fixée au contrat, le locataire quitte les lieux à l’issue de la période prévue.
7. La sous-location
La sous-location est strictement encadrée :
- Définition : Régie par la loi du 6 juillet 1989, elle n’est possible que si le propriétaire donne son accord écrit. La sous-location sans approbation reste illégale. Le loyer au mètre carré ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal, qui ne peut donc réaliser de bénéfice sur le dos du bailleur.
- Pour qui ? Les locataires qui s’absentent temporairement mais souhaitent conserver leur logement.
- Durée : Non fixée par la loi, elle dépend de ce qui est négocié avec le propriétaire, mais ne peut en aucun cas dépasser la durée restante du bail initial.
- Préavis : Aucun : la fin de la sous-location coïncide avec la date prévue au contrat. Le sous-locataire quitte le logement à l’échéance prévue.
Le bail commercial
- Définition : Encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, et réformé par la loi Pinel en 2014, le bail commercial n’a pas d’obligation d’être rédigé par écrit, même si cela reste vivement conseillé.
- Pour qui ? Il s’adresse aux locaux hébergeant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole : boulangerie, restaurant, salon de coiffure, etc.
- Durée : Surnommé « bail 3-6-9 », il se renouvelle par périodes de trois ans, donnant la possibilité pour chacune des parties de mettre fin au contrat à chaque triennat.
- Préavis : Six mois pour le propriétaire souhaitant récupérer le local avant l’échéance ou à la fin d’une période de trois ans. Le locataire, lui, peut également donner congé à la fin de chaque période triennale.
Le bail professionnel
- Définition : Moins contraignant que le bail commercial, le bail professionnel vise les activités libérales et certains professionnels réglementés. Il doit obligatoirement être établi par écrit.
- Pour qui ? Il concerne ceux qui exercent une activité non commerciale, non artisanale et non agricole : médecins, avocats, architectes, notaires, etc.
- Durée : Minimum six ans. Pour les baux de plus de douze ans, la signature devant notaire est obligatoire.
- Préavis : Six mois pour le locataire, qui peut résilier à tout moment. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat, en respectant également un préavis de six mois.
Pour un bail rentable, investissez dans l’immobilier commercial
Se tourner vers l’immobilier commercial permet de diversifier son patrimoine, tout en déléguant la gestion à des professionnels. Selon la formule retenue, on peut profiter des avantages de la propriété sans se rendre disponible à toute heure. Autrement dit, le revenu généré s’apparente à un véritable revenu passif.
Certaines critiques reviennent souvent au sujet de l’immobilier commercial : gestion prenante, appels d’urgence, interventions pour des travaux… Ces situations existent, mais elles concernent surtout les investisseurs qui gèrent eux-mêmes leur bien. En passant par un fonds ou une société spécialisée, une équipe expérimentée prend le relais pour toutes les démarches du quotidien. Les investisseurs peuvent ainsi percevoir des loyers sans s’occuper des tracas logistiques.
Ce mode d’investissement séduit depuis longtemps les grandes fortunes et les institutions, pour de bonnes raisons. Aujourd’hui, de plus en plus de particuliers franchissent le pas, et la tendance ne ralentit pas.
Dans les années à venir, le choix du bail et du mode de gestion pèsera lourd dans la réussite d’un investissement locatif. Reste à choisir la formule qui colle à votre projet, avant que le marché n’ait décidé pour vous.
