Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

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La loi Pinel a été introduite de manière à corriger l’image globale des agents immobiliers. Ce serait un marché réservé à ceux qui ont de l’argent et se connaissent eux-mêmes.

Ce n’est évidemment pas vrai, mais les mythes ont un longue vie.

La promesse de la loi Pinel est qu’il est maintenant possible d’investir sans avoir d’argent vous-même, d’agrandir vos actifs grâce à des taxes à moindre coût et d’obtenir une valeur ajoutée à la fin du processus.

La promesse sera-t-elle tenue ?

Le dispositif Pinel, nommé d’après Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, est une disposition du Code général des impôts, introduit par la loi de finances de 2015.

Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur accepte de louer l’appartement nu comme résidence principale pour une période d’au moins 6 ans.

Le but de la loi est d’encourager les Français à investir dans de nouveaux immeubles locatifs ou dans des locaux transformés en appartements neufs.

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L’ appareil Pinel a été lancé en 2015 après la crise financière, dans le but de construire de nombreux appartements, en fait en investissant ceux qui veulent faire des propriétés locatives.

Il est le successeur de la loi Duflot et de la loi Madelin et leur apporte des avantages supplémentaires, notamment en termes de durée du loyer et des réductions d’impôt accordées.

Tous les contribuables français résidant en France qui paient leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.

Vous pouvez maintenant choisir combien de temps vous souhaitez louer la propriété.

Avec la loi Duflot, il n’y avait qu’une seule possibilité.

Maintenant, vous avez le choix de 6, 9 ou 12 ans de location de mise en œuvre.

Les réductions d’impôt sont plus importantes, selon la durée plus longue : pour 6 années de location, vous obtenez une déduction fiscale de 12%, pour 9 ans, elle est de 18%, et pendant 12 ans elle est de 21%. Tout cela est limité à 63 000€ pour 12 ans.

Par exemple, si vous investissez 300 000€ sur 12 ans, la réduction d’impôt totale sera de 63 000€ ou 6 000€ par an pendant 9 ans et de 3 000€ par an pour les 3 années supplémentaires.

Autre exemple : un investissement de 200 000 euros sur 6 ans se traduira par une réduction d’impôt de 24 000 euros.

En 2018, le gouvernement a décidé de renouveler la Loi Pinel dans son projet intitulé « Habitat, Mobilité, Logement ».

Certains rajustements sont apportés au régime sans remettre en question les nombreux avantages qu’il a pour le contribuable.

L’ objectif est de rendre l’appareil encore plus efficace qu’il ne l’est aujourd’hui.

Le dispositif de la loi Pinel sera installé d’ici 2022 étendu, et même au-delà

La loi Pinel est prorogée au-delà du 31 décembre 2021, mais devrait prendre fin en 2024, avec une diminution progressive de l’avantage fiscal accordé aux investisseurs d’ici 2023.

Le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée passera à 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans, à 10,5 % pour un engagement de neuf ans et à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

À partir de 2024, il passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.

Avant cela, à partir du 1er janvier 2021, un autre changement aura lieu : la loi Pinel sera destinée exclusivement aux appartements faisant partie d’une résidence commune.

Après le 31 décembre 2020, les maisons unifamiliales ne seront plus admissibles à l’appareil, à l’exception de celles dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2020. 2021.

Voici un résumé les dispositions de la loi Pinel

Vous êtes tenu de louer la propriété dans les 12 mois suivant l’achat, ce que vous ferez habituellement volontairement, car vous devrez bien sûr rembourser votre prêt dès que possible.

Le programme a créé cinq zones en France, en fonction de l’adéquation locale de la demande et de l’offre de logements.

Les logements admissibles à des réductions d’impôt doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l’offre (zones dites tendues).

Les domaines d’application de la loi Pinel 2018 se concentreront donc sur les zones A, A bis et B1 au cours des quatre prochaines années. Les zones B2 et C, qui étaient éligibles au pinel-droit jusqu’en 2017, sont sortis de l’appareil en 2018.

Voici les domaines :

Zone A : Agglomérations de l’Île-de-France et de la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Genève française (partie française de l’agglomération Genève)

Zone 2 A bis : Paris et 29 communes de la Petite Couronne de Paris

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Grande Couronne de Paris, certaines communes considérées comme coûteuses, comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi d’outre Pinel Mer)

Les plafonds de location pour le propriétaire et les limites de ressources du locataire sont organisés en fonction de ces zones.

En outre, l’établissement doit être conforme à la réglementation thermique GT 2012 ou avoir reçu le label BBC (Low Consumation Building) pour garantir une efficacité énergétique élevée. Ce doit être l’appartement principal du locataire. Les investissements dans la loi Pinel sont limités à deux sur un an et ne doivent pas dépasser 300 000€ cumulés.

Dans le cadre du régime fiscal de Sylvia Pinel, le prix de revient d’une propriété est égal au prix d’achat de la maison neuve plus les honoraires de notaire et éventuellement les frais d’agence si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour votre achat, ainsi que les frais accessoires.

Prix de revient = Prix d’achat Frais de notaire Honoraires d’agence Coûts supplémentaires

Les dépenses comprennent, en plus des honoraires d’agence et de notaire, tous les coûts associés à l’achat de la propriété, à savoir :

— TVA. — Taxe immobilière. — Frais d’inscription, le cas échéant. — Commissions payées aux intermédiaires.

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient supérieur au prix d’achat.

Les avantages de la loi Pinel

Dans son concept de base, la loi Pinel semble être une bonne affaire.

Il améliore et facilite l’ensemble du processus d’investissement immobilier, comme je le vois : l’achat d’un immeuble par Remboursement du prêt contracté par les locataires et se termine à la fin du prêt avec une propriété que vous pouvez continuer à louer (revenu passif) ou prendre en vente et investir l’argent ainsi récolté d’une autre manière.

Et tout cela avec une réduction d’impôt significative, qui devrait encore augmenter le rendement de l’opération en améliorant le flux de trésorerie de l’opération dès le début du processus.

J’ imagine aussi, et a priori, que les négociations avec les banques sont encore facilitées, parce que :

  • C’ est un appareil qui a le support de l’état.
  • Les flux de trésorerie générés au début du processus sont nettement plus élevés grâce aux économies d’impôt.
  • Le risque est modéré car il existe également un contrôle indirect de la part de l’État du projet et des investisseurs.

Tout cela, en règle générale, devrait conduire au fait que le projet sera accepté sans contributions financières personnelles.

Le Idéal, donc, au moins en théorie.

Par conséquent, tous les arguments pour l’admission d’investissements immobiliers sont remplis et même facilités.

Donc, sur le papier, il semble être un excellent moyen de se préparer à la retraite et d’augmenter la richesse familiale.

Il s’agit maintenant de savoir si tout cela est vrai.

Bien sûr, étant donné cette promesse attrayante que le meilleur de tous les mondes semble être uni (fiscalité, investissement dans l’immobilier, aide à mieux accommoder les moins fortunés, préparer la retraite), j’ai naturellement voulu tester la réalité avec un scénario concret. La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?  »

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C’ est pourquoi il y a quelque temps j’ai essayé d’acheter un appartement T2 dans le quartier de Toulouse à Villeneuve Tolosane.

Une recherche rapide sur Google m’amène à un site web spécialisé dans les lois Pinel qui fonctionne à Toulouse (vous pouvez faire cette recherche vous-même).

Puisque ce n’est qu’un test très court, je ne perds pas de temps et choisis le tout premier bâtiment proposé par ce développeur. Je suppose qu’un T2 de 42 m2 (c’est droit avec terrasse et parking) coûte 170.000€ :

Pour intégrer la réalité de cette terrasse dans le calcul du prix par m2, la règle est de calculer la moitié de la superficie de la terrasse

Le stationnement n’est pas pris en compte dans les calculs.

Je viens donc à une superficie de 41 (8/2) = 46 m2. Je divise les 170 000 euros par 46, et donc Je reçois un prix de €3.696 par m2.

Bien sûr, je ne fais pas confiance aux calculs de rentabilité du promoteur, et je cherche moi-même des informations.

Il est très facile de calculer la rentabilité de votre investissement locatif en utilisant cette calculatrice je vous conseille. Facile pour une approche rapide, puis vous permet d’affiner presque tous les paramètres imaginables. Cet outil offre une réelle opportunité de comparer plusieurs produits immobiliers et ainsi consolider un investissement.

Tout d’abord, sur le site de Best Agents, la référence en la matière, je trouve que le prix du m2 à Villeneuve-Tolosane dans la section haute, qui est les beaux bâtiments qui sont bien situés et de haute qualité, est 2.700€/m2 :

Source : Meilleurs agents

Cela signifie que la proposition du développeur n’est même pas coûteuse, mais super chère (au moins 37% plus cher que le bâtiment le plus cher ! ! !).

Acheter un bien immobilier bien au-delà de la valeur normale, évidemment selon la toute première règle de l’investisseur immobilier : faites votre premier profit en faisant une bonne affaire.

Bref, ça s’est mal passé !

Je fais maintenant une simulation de l’impôt de la loi Pinel avec les meilleurs taux, l’autre référence à ce sujet.

J’ apprends déjà que le loyer est légalement limité à 512€ :

Source : Meilleurs tarifs

La réévaluation de la propriété est difficile à calculer dans les conditions de ce test.

Premièrement, je ne connais pas vraiment les conditions du marché local.

je ne peux plus juger de la qualité de la construction et, par conséquent, des chances de durabilité.

Ensuite, les hypothèses informatisées sont particulièrement difficiles à comprendre.

Tout d’abord et par définition, la modernisation (extrême) difficile à réaliser que nous achetons la propriété 37% au-dessus du prix moyen du marché.

En France, la valeur moyenne des bâtiments a augmenté de plus de 10% par an depuis 2000 et de 8,75% depuis 1900 (Curves de Friggit).

Par conséquent, si nous utilisons une augmentation prudente des prix de l’immobilier par an, en tenant compte de l’inflation de 5%, il faudra plus de 7 ans pour que le prix d’achat de l’appartement soit finalement en équilibre avec le marché.

J’ ai donc pris une appréciation annuelle de l’intrigue de 0%, quelque chose de paresse et sans meilleures hypothèses.

La réalité sera probablement meilleure, mais je ne sais vraiment pas combien.

je commence à demander si cet appartement sera généralement rentable un jour…

C’ est pire en pire !

Depuis que je suis un investisseur à long terme, j’ai pris l’appareil pinel sur 12 ans. Pour le Prêts, ma contribution personnelle est évidemment de 0€ pour profiter de l’effet de levier maximal, comme je vous l’enseigne dans ma formation immobilière.

Je veux financer la propriété dans 20 ans :

Source : Meilleurs tarifs

Le résultat final de tout cela est très pathétique :

Source : Meilleurs tarifs

Pendant 20 ans, vous devez collecter (beaucoup) d’argent pour rendre l’opération rentable.

S’ il est vrai que l’Etat vous aidera de l’année 2 à la douzième année, alors cela ne suffit pas et rendra l’opération beaucoup plus rentable. C’est vraiment un cauchemar entre la 13e et la 20e année, car il faut ajouter plus de 5 000€ par an de votre poche pour garder le navire à flot.

Seulement à partir de la 20e année, vous ferez un profit, mais il faudra encore dix ans pour que l’opération devienne rentable, puisque vous avez un Le déficit de trésorerie total de 55 967 euros a :

Source : Meilleurs tarifs

Contrairement aux meilleures pratiques enseignées dans ma formation immobilière, où le locataire finance entièrement votre achat, cet exemple montre que vous devez participer personnellement au financement de la transaction à un taux de 19,4%, ce qui est énorme :

Source : Meilleurs tarifs

À ce crédit locatif catastrophique, nous devons ajouter, comme nous l’avons vu, que nous devons nous demander si nous pouvons jamais revendre ce bâtiment rentable, qu’il a vendu (et acheté) à la base était beaucoup trop cher.

Donc, je ne l’appelle pas investissements immobiliers.

J’ appelle cela pour rendre l’Etat plus riche grâce aux impôts que vous paierez de toute façon, et surtout, pour rendre les développeurs plus riches en utilisant la loi Pinel pour vendre des appartements, qui sont beaucoup plus chers que la normale (dans le cas où nous avons affaire, 37% plus cher !).

Payer 37 % de plus pour obtenir une réduction d’impôt de 21 % n’est pas ce que j’appelle une bonne affaire.

Au lieu de vous aider à devenir riche et à vous préparer à la retraite, la loi Pinel vous empêche.

Je n’ose même pas imaginer ce qui se passera si de nombreux acheteurs dans la loi Pinel utilisaient cet appareil pour la vente à la fin de la période d’exemption fiscale.

Au mieux, ils n’obtiendraient que leur pari, mais si beaucoup étaient tentés de faire la même chose en même temps, le marché immobilier risque de s’effondrer.

Je ne suis pas surpris par cette conclusion

Enfin, je pense que le résultat réel de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction de biens immobiliers, que les développeurs peuvent aider à investir dans la construction de biens immobiliers. enrichir et sauver les ressources de l’Etat.

En fait, en offrant un petit incitatif fiscal comme appât, ce dernier accroche beaucoup de poisson sur son serpent, payant des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et d’autres impôts compensatoires.

En tant qu’investisseur immobilier, l’un des plus grands freins du régime est évidemment le plafonnement des loyers.

Non seulement il sera impossible de rendre le projet rentable de cette façon, mais vous n’êtes plus vraiment un propriétaire à 100%, puisque vous n’êtes plus à la maison.

L’ un des aspects négatifs est que le prix du marché immobilier est si selon la manière artificielle.

Ce qui peut néanmoins être fait, et ce qui peut rendre l’appareil intéressant dans certains cas, est de louer la propriété acquise de cette façon à votre famille (vos enfants ou ascendants) et ainsi augmenter ainsi la richesse de votre famille.

La question est de savoir si c’est votre objectif en tant qu’investisseur et s’il n’y a pas de meilleur Il y a des moyens d’y parvenir.

Le solde global du projet est très négatif

Prix d’achat beaucoup plus élevés que la normale, pertes mensuelles pendant 20 ans, limites de loyer, possibilité et risque de revente simultanée de tous les propriétaires qui se débarrassent de la propriété à la fin de la période d’imposition (et donc des prix plus bas), appréciation hypothétique, etc…

Mis à part les enfants (ou ascendants) et la possibilité d’une succession bénéfique, je ne vois moi-même aucun avantage important pour la loi Pinel dans ce cas.

Les 5 raisons de ne pas investir dans la loi Pinel

1. Vous devez préférer être vieux à nouveau si vous voulez vraiment investir de manière rentable dans l’immobilier. Non seulement vous payez moins pour obtenir un loyer identique, mais vous pouvez également déduire votre travail de l’assiette fiscale, qui correspond en fin de compte à peu près à la même taxe à Pinel.

2. Comme les loyers limité et les locataires sont protégés, attirer une clientèle qui ne peut pas toujours se permettre de payer leurs loyers, et donc le risque de personnes non rémunérées est beaucoup plus grand.

3. Vous devez participer au financement d’une hérésie basée sur le sacrosane selon le principe de l’investissement locatif : votre locataire paiera (intégralement) votre prêt pour vous à travers ses loyers. Personnellement, je n’ai jamais investi d’argent dans l’achat de mes propriétés locatives, j’ai toujours utilisé l’effet de levier, merci pour l’argent des banques.

4. Il est à craindre que de nombreux acheteurs dans la loi Pinel utiliseront cet appareil pour vendre à la fin de la période d’imposition, et tout en même temps. Le marché immobilier est susceptible de s’effondrer à ce moment. Ce moment est très proche.

5. Trop souvent, vous payez plus que nécessaire, car l’organisateur casse ses marges et sait que le client est attiré par la promesse de réduction d’impôt.

2 leçons à apprendre

1. Préférez vieux plutôt que neuf si vous voulez vraiment investir de manière rentable dans l’immobilier.

2. Méfiez-vous des simulations promoteurs. Faites-le vous-même. Tout ce que vous devez faire est de suivre la procédure que j’ai développée dans mon test.

Mon dernier conseil

Dans la leçon 39 de ma formation immobilière. Instructions d’utilisation, trouver le guide complet pour profiter d’une bien meilleure taxe fiscale dans l’immobilier locatif : la loi de Denormandie.

Ils établissent également une comparaison complète entre la rentabilité obtenue par la loi sur l’étiquetage et, d’autre part, le mécanisme de déficit foncier.

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