Monsieur le maire, Je vous demanderais de changer le zonage de ma propriété dans le PLU. Le zonage de votre pays ne vous convient pas ? Le PLU a été adopté il y a longtemps et les mesures correctives ont expiré. Tu crois que les carottes sont cuites ? Cet article est à propos de vous, ne partez pas maintenant !
Sur la Corse, l’envie de rendre certains terrains constructibles ne date pas d’hier. L’attrait de voir évoluer le paysage, d’ouvrir la porte à de nouveaux projets immobiliers, voilà une tentation à laquelle nombre de propriétaires ont déjà songé.
À Centuri, c’est ce qui s’est produit : des terrains privés de réseaux d’eau, d’égout ou d’électricité se sont retrouvés classés comme constructibles lors de la révision du PLU. Mais le 28 juillet 2015, la préfecture a sommé le maire de revenir en arrière, estimant que ce classement ne collait pas avec la réalité du terrain ni les règles en vigueur sur les zones urbaines.
Le conseil municipal s’est alors réuni, entre deux blagues corses, sans explosif sur la table, mais avec le sens de l’autodérision, et a fini par valider la suppression partielle du PLU. Résultat concret : le terrain redevient inconstructible, la page se tourne pour les propriétaires concernés.
Pendant les deux mois qui suivent l’adoption d’un PLU, tout n’est pas figé : résidents et préfet disposent d’un délai pour contester une décision. Cette fenêtre reste ouverte pour déposer une demande d’annulation partielle, comme l’a fait le préfet de Corse afin de remettre en cause un zonage contesté par la mairie.
Ce qui suit détaille les démarches et recours autour de l’annulation partielle d’un PLU.
En clair, il reste possible de remettre en cause la légalité d’un zonage, même des années après l’adoption du Plan local d’urbanisme. Cette procédure peut aboutir à la modification d’un classement jugé inadapté ou contraire à la réglementation.
Demander la modification ou l’abrogation partielle du PLU
L’objectif est simple : solliciter la mairie pour faire évoluer le zonage qui vous concerne au sein du PLU.
En pratique, cela se traduit par une demande d’annulation partielle du document contesté.
En langage juridique, une annulation (ou abrogation) vise à supprimer, pour l’avenir, une disposition entachée d’illégalité.
Obligation du maire d’examiner une demande d’annulation
Votre démarche s’appuie sur l’article L 243-2 du code des relations entre le public et l’administration :
« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte illégal ou devenu inapplicable, que cette situation existe depuis l’origine ou qu’elle résulte de circonstances ultérieures, à moins que l’illégalité ait cessé. Elle doit également retirer tout acte non réglementaire qui ne crée pas de droits et qui se révèle, après coup, contraire à la loi ou inadapté aux faits, sauf si l’illégalité a disparu. »
En résumé, lorsqu’un zonage du PLU ne respecte pas la loi ou ne se justifie plus, le maire a la responsabilité d’envisager sa modification.
Comment démontrer qu’un zonage est illégal ou inadapté ?
La lettre type à adresser doit indiquer clairement :
« Demande d’annulation partielle du PLU en date du… pour cause de zonage illégal concernant la parcelle cadastrale… n°… »
Pour que la démarche soit crédible, appuyez votre demande avec des arguments factuels. Voici quelques pistes à explorer :
- Rechercher des décisions de justice allant dans le sens de votre requête
- Mobiliser les textes législatifs pertinents pour le type de zonage contesté
- Mettre en lumière des incohérences entre les différents documents constitutifs du PLU, à ce sujet, l’article « Comment utiliser le PADD pour changer le zonage du PLU » donne des clés
- Souligner les contradictions éventuelles avec des documents qui s’imposent au PLU (comme le SCOT ou le Programme local de l’habitat). Renseignez-vous selon votre secteur.
Les motifs avancés sont variés. Voici quelques exemples concrets rencontrés.
Quand le zonage agricole ne tient pas la route
Certains terrains reçoivent un classement en zone agricole sans fondement solide, alors même qu’ils ne remplissent plus les critères depuis longtemps.
- « Comment classe-t-on un terrain comme zone agricole ? »
- « Erreurs fréquentes de classement agricole »
Un cas nous a été récemment rapporté : un propriétaire voit son terrain, utilisé comme site industriel en pleine agglomération depuis des années, requalifié en zone agricole lors de la révision du PLU. Le document a été approuvé il y a plus d’un an, rendant tout recours direct impossible. Seule la demande d’annulation partielle reste alors envisageable. C’est la démarche que nous avons détaillée dans l’article « Comment la Mairie pourrait classer ma zone industrielle dans une zone agricole ».
Autre cas : le zonage contesté concerne un emplacement réservé. Conséquence immédiate : la parcelle devient inconstructible.
L’emplacement réservé sans justification
Le Conseil d’État s’est déjà prononcé sur la légalité d’un emplacement réservé trop ancien.
Arrêt du 17 mai 2002 : à Pantin, un terrain avait été classé « emplacement réservé » dès 1981 pour la création d’un espace vert. Vingt ans plus tard, le terrain est toujours gelé, ni espace vert ni projet en vue. Le propriétaire, bloqué depuis des décennies, a vu le Conseil d’État qualifier ce classement de contraire à la loi.
Les mauvaises surprises du PLU pour les propriétaires mal informés sont légion
- Votre terrain a été classé en zone naturelle sans raison valable ? Consultez l’article « Erreur de classement dans la zone naturelle ». Un de nos lecteurs a pu, grâce à ce texte, obtenir un avis favorable de l’enquêteur public, suivi d’un changement effectif de zonage par la mairie avant l’adoption définitive du PLU.
- La mairie a apposé un Espace Boisé Classé (EBC) sur votre parcelle ? Récemment, un autre propriétaire a vu son terrain intégré à l’EBC par décision préfectorale, ce qui a rendu impossible l’obtention de son permis de construire. Dans certains cas, l’intégration de ces parcelles relève d’une erreur manifeste ou d’une mauvaise interprétation du PLU.
Difficile de dresser une liste exhaustive des situations rencontrées. Le plus sûr reste de bien s’informer sur les procédures en vigueur dans votre commune et de s’entourer si besoin d’un accompagnement compétent, surtout lorsque les délais de recours sont serrés.
Pour en savoir plus, cliquez sur l’image.
Guide du propriétaire de Plu.
